Que vous souhaitiez acheter un terrain pour faire construire votre maison ou que vous vouliez modifier votre logement, le permis de construire est un document essentiel à obtenir pour votre projet. Il s’agit d’une autorisation administrative délivrée par le service d’urbanisme de la mairie. Il donne ainsi la possibilité à un particulier de construire ou modifier son logement. Le dossier de demande de permis de construire doit être préparé avec précision au risque de le voir refuser par la mairie. Alors quand est-ce qu’un permis de construire est obligatoire ? Quels sont les documents à présenter ? Que faire en cas de refus ? Guy Hoquet vous guide avec cette phase importante des étapes pour faire construire votre maison.
Qu’est-ce qu’un permis de construire ?
Obtenir un permis de construire est une des étapes clés de votre projet de construction. Il s’agit d’une démarche administrative obligatoire pour certaines constructions ou modifications d’habitation, depuis le 12 novembre 1973 et est régi par les articles L122-1 à L550-1 du Code de l’urbanisme.
C’est le service d’urbanisme de la mairie de la commune où est situé le chantier qui autorise ou non la construction. Le permis de construire permet d’approuver la conformité des travaux en fonction des règles d’urbanisme de la ville, mais aussi de vérifier que les normes de sécurité, d’accessibilité et de performance énergétique sont respectées.
Pour quelle construction un permis de construire est-il obligatoire ?
Dès lors que vous avez un projet de modification, d’agrandissement ou de construction d’une maison neuve avec ou sans matériaux recyclés, vous êtes susceptible de devoir déposer un permis de construire.
En effet, les projets concernés par le permis de construire sont les suivants :
- Les constructions de maisons individuelles sur un terrain nu.
- Les travaux d’agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement des combles avec création de surface au plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 40 m² pour les habitations situées dans la zone du PLU (plan local d’urbanisme) ou 20 m² dans une zone non soumise au PLU.
- L’aménagement extérieur d’annexes avec création de surface au plancher ou emprise au sol supérieure ou égale à 20m². Cela peut-être un abri de jardin, une dépendance, un garage ou encore une véranda.
- La construction d’une piscine si la superficie du bassin est supérieure ou égale à 100 m².
Ainsi il est important de bien calculer les surfaces actuelles de votre habitation et de votre projet avant de demander un permis de construire.
En outre, vous devez faire appel à un architecte dès lors que la surface de plancher de la nouvelle construction ou de l’aménagement après travaux est supérieure à 150 m².
Peut-on construire sans permis ?
Vous pouvez demander une déclaration préalable de travaux si la surface de plancher ou d’emprise au sol de votre projet est :
- Inférieure à 20 m² pour les annexes ou abris ;
- Inférieure à 40 m² pour les extensions ou 20 m² si la zone n’est pas une zone urbaine.
Autrement dit, la déclaration préalable de travaux est une demande d’autorisation destinée aux projets de moins grande ampleur. Pour cela vous devez remplir un formulaire Cerfa 13404*10 à transmettre à la mairie.
Attention de bien vous renseigner sur les demandes d’autorisations nécessaires avant d’engager des travaux. En effet, modifier l’aspect extérieur ou agrandir votre habitation sans autorisation préalable peut représenter une infraction au code de l’urbanisme.
Vous pouvez être condamné à :
- L’arrêt immédiat des travaux,
- La démolition totale des constructions,
- Une mise en conformité des constructions,
- Une amende oscillant de 2 000 € à 6 000 € par mètre carré.
D’autre part, l’infraction peut être constatée jusqu’à 10 ans après la réalisation des travaux. Alors prudence et renseignez-vous sur vos obligations avant de vous lancer !
Comment demander un permis de construire ?
Avant de déposer un permis de construire, vous devez dans un premier temps prendre connaissance du PLU et du POS (plan d’occupation des sols) ainsi que des réglementations en vigueur.
En outre, vous devez vérifier que vous ne vous situez pas dans un secteur protégé, à proximité d’un monument historique ou dans un quartier régi par les Architectes des bâtiments de France. En effet, selon la zone où est situé votre logement, vous ne pouvez pas réaliser les travaux librement.
Ainsi le dossier de permis de construire doit comprendre les documents suivants :
- Le formulaire Cerfa n°13406*06.
- Un plan de situation du terrain afin de situer le terrain sur la commune et de localiser la zone. Cela permet d’identifier les règles d’urbanisme applicables.
- Un plan de masse du projet qui doit faire apparaître les bâtiments existants sur le terrain, les bâtiments à construire avec leur dimension et leur emplacement, les arbres existants et ceux abattus, les emplacements prévus pour les raccordements aux réseaux…
- Un plan de coupe du terrain et de la construction afin de monter l’avant et après travaux, le profil du terrain, le volume extérieur des constructions et leurs implantations.
- Une notice descriptive détaillant la configuration du terrain, le projet, les matériaux et couleurs utilisés pour la construction.
- Un plan de façades et des toitures.
- Un document graphique 3D permettant de visualiser le projet dans son environnement.
- Deux photographies, une situant le terrain dans l’environnement proche et une autre le situant dans l’environnement lointain.
À noter que pour les nouvelles constructions lors de l’achat d’un terrain ou les agrandissements de plus de 50 m² sur les bâtiments existants, une étude thermique réglementaire est exigée au dépôt du dossier de permis de construire.
D’autre part, des pièces complémentaires peuvent venir s’ajouter au dossier suivant les caractéristiques et la localisation de la construction.
Ainsi vous devez préparer 4 dossiers de permis de construire que vous enverrez par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposerez à la mairie.
Sachez que le délai d’instruction d’un permis de construire est de deux mois pour la construction d’une maison individuelle et ses annexes et trois mois pour les autres projets.
Bon à savoir : La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans après son obtention.
Quel recours en cas de refus de permis de construire ?
Malheureusement, la mairie peut refuser votre demande de permis de construire. Dans ce cas, vous devez en être informé par courrier recommandé ou par mail. La décision de refus d’un permis de construire doit être motivée et expliquée conformément à l’article L424-3 du code de l’urbanisme.
Généralement, les raisons d’un refus de permis de construire sont :
- Un document insuffisant ou manquant au dossier de demande, – La non-constructibilité du terrain,
- La non-conformité des travaux avec les règles d’urbanisme de la commune.
La mairie peut alors vous demander des pièces complémentaires avant de refuser. Dans ce cas, le délai d’instruction de deux ou trois mois selon le projet repart à zéro.
Néanmoins, si le motif de refus du permis de construire vous semble contestable et injustifié, vous pouvez tenter un recours afin que votre demande soit révisée.
Vous avez deux types de recours :
- Le recours gracieux >> Il s’agit ici d’entreprendre une démarche amiable. Dans les deux mois qui suivent la décision de refus du permis de construire, vous devez envoyer un courrier expliquant le bien-fondé de votre demande en y apportant toutes les preuves que vous jugerez nécessaires. Le maire a deux mois pour faire connaître sa décision. Soit il accorde le permis, soit il rejette votre demande par courrier ou de manière tacite. Dans ce cas, le silence vaut refus.
- Le recours contentieux >> Vous avez alors deux mois après le refus du recours amiable, pour contester la décision. Vous devez porter une requête devant le tribunal administratif. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé pour ce type de recours. Le tribunal décidera alors du sort de votre permis de construire.
Afin de simplifier les démarches et éviter un nouveau refus abusif d’un maire, lorsqu’un juge administratif annule le rejet d’un permis de construire, il doit aussi ordonner au maire de délivrer l’autorisation d’urbanisme.
En résumé, la demande d’un permis de construire nécessite d’être préparée avec précision afin de ne pas essuyer un refus du maire. Les pièces demandées doivent être conformes et détaillées. Il est d’ailleurs conseillé de faire appel à des professionnels tels que des architectes, maîtres d’œuvre, constructeurs ou bureau d’études afin de réaliser les plans et les incrustations 3D. Ces derniers doivent être à l’échelle et respecter les normes du dessin architectural.
