Vous envisagez d’acquérir un nouvel appartement mais le crédit souscrit pour votre bien immobilier actuel n’est pas arrivé à son terme. Ce n’est pas vraiment un problème, il est relativement courant de vendre un bien adossé à un emprunt en cours. À ce titre, deux solutions s’offrent à vous : solder le prêt en vendant votre propriété, ou bien demander le transfert du crédit immobilier vers un autre projet d’acquisition. Guy Hoquet vous aide à faire le point pour savoir comment revendre votre logement et, dans le même temps, préparer votre nouveau projet immobilier.
Revendre son bien avec un crédit immobilier en cours
Il est tout à fait possible de revendre un bien immobilier avant le terme de l’emprunt souscrit au moment de l’acquisition.
Théoriquement, rien ne vous interdit de revendre une propriété à n’importe quel moment, même quelques mois à peine après son achat. Il n’y a pas de délai minimal à respecter pour revendre un bien. Néanmoins, attention à ne pas répéter l’opération trop souvent car l’administration fiscale pourrait bien y voir une pratique commerciale déguisée et vous taxer au même titre qu’un marchand de biens !
Bien qu’il soit possible de revendre son logement à tout moment, y compris avec un crédit sur le dos, il faut toutefois peser soigneusement le pour et le contre. En revendant votre propriété trop tôt, vous risquez fort de perdre de l’argent si la valeur du bien n’a pas suffisamment augmenté pour compenser les frais d’acquisition (notaire, frais d’emprunt). Et il y a la question du crédit lui-même, dont vous remboursez d’abord les intérêts (qui représentent une part importante de chaque mensualité durant les premières années) en ne touchant que très peu au capital dû.
Par convention, on considère qu’il faut garder son bien immobilier au moins 5 ans pour pouvoir le revendre sans y perdre, ou avoir remboursé au minimum un tiers de son prêt. C’est une moyenne, bien entendu : si les prix ont grimpé très rapidement et que la valeur du logement a bondi de 20 ou de 30 % dans l’intervalle, l’opération est tout de suite moins risquée.
Revendre son logement : solder l’emprunt pour en souscrire un nouveau
Si vous souhaitez revendre tout en ayant un crédit en cours, il n’y a que deux solutions : solder l’emprunt ou le transférer.
La première option est la plus courante. Elle consiste, comme son nom l’indique, à rembourser le prêt immobilier de façon anticipée grâce au fruit de la cession. Cela suppose de fixer le bon prix pour votre logement actuel, de manière à pouvoir solder votre emprunt en une seule fois. S’il s’avère que le montant de la vente ne vous permet pas de tout rembourser (parce que les prix ont baissé depuis le moment où vous avez acquis le bien), il faudra trouver un arrangement avec la banque afin de pouvoir continuer à verser vos mensualités, mais en lissant votre crédit pour ne pas vous mettre en difficulté financière.
Attention, car votre projet de revendre votre logement pour rembourser votre crédit doit tenir compte des frais de remboursement anticipé. Ces frais s’appliquent lorsque vous soldez un prêt auprès de la banque plus tôt que prévu. Leur montant équivaut généralement à 6 mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû. Cela signifie que plus vous vendez tôt, et plus les frais sont élevés. (Notez que les crédits à taux variable n’entraînent pas de frais de ce genre.)
Par la suite, il ne vous reste plus qu’à souscrire un nouveau crédit immobilier pour acheter le bien qui vous intéresse, en profitant des conditions d’emprunt actuelles.
Transférer le crédit immobilier vers un nouveau projet de financement
L’alternative consiste à garder le crédit existant et à le transférer vers le bien que vous souhaitez acquérir. Cette option est plus rare (et réservée à une acquisition immobilière), parce qu’un prêt est adossé à un bien spécifique dont la valeur sert de garantie à la banque. C’est néanmoins une opération faisable, dès lors que le montant à financer se rapproche de la somme empruntée à l’origine.
Le transfert de crédit offre deux avantages majeurs qui, dans certaines circonstances, peuvent aussi se transformer en inconvénients. D’une part, ce type d’opération vous permet de conserver les conditions d’emprunt initiales, en particulier le taux d’intérêt et le taux d’assurance emprunteur. Mais cela n’est avantageux que si ces taux sont moins intéressants aujourd’hui.
D’autre part, vous réalisez une économie en n’ayant pas à verser des frais de remboursement anticipé, puisque le crédit n’est pas soldé, ni de frais de dossier pour l’ouverture d’un nouveau prêt. En contrepartie, les cotisations d’assurance sont calculées sur la base du montant emprunté à l’origine, et vous risquez de payer plus cher alors qu’il reste moins de capital à rembourser. Pour autant, il est possible de profiter du transfert de prêt pour souscrire une nouvelle assurance emprunteur.
En somme, il est possible (et même courant) de revendre un bien financé par un prêt en cours afin d’acquérir une autre propriété. Mais il est essentiel de bien préparer cette opération en calculant le montant des frais qui vous attendent. Sachant que, dans l’absolu, la meilleure solution pour revendre son logement et acheter autre chose reste de solder son crédit immobilier et de repartir sur un nouvel emprunt. Demandez conseil à votre agence Guy Hoquet avant de vous lancer !
