Un logement énergivore, autrement dit une passoire thermique, nécessite d’effectuer des travaux afin d’améliorer sa performance énergétique. Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les propriétaires se voient dans l’obligation de rénover leurs biens classés F et G pour continuer à les louer. Ainsi, certains d’entre eux préfèrent vendre plutôt que de réaliser ces travaux. Résultat ? Un nombre croissant de biens énergivores envahit le marché immobilier. Une question se pose alors : est-ce intéressant d’investir dans une passoire thermique ?
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
On en attend beaucoup parler depuis la loi Climat et résilience, les passoires énergétiques sont des logements qui consomment de grandes quantités d’énergie et qui produisent des gaz à effet de serre. Généralement ce sont des bâtiments anciens. La mauvaise isolation des façades, des combles ou encore des fenêtres est à l’origine de la mauvaise performance thermique alors que le chauffage est responsable de l’émission de gaz à effet de serre.
Un des objectifs de la loi Climat et résilience est donc de rendre les logements décents et plus respectueux de l’environnement. C’est pourquoi le gouvernement interdit progressivement à la location les logements énergivores. À commencer par ceux classés G+ consommant plus de 450 kWh/mètre carré par an qui sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Par conséquent, les propriétaires ont l’obligation de réaliser les travaux nécessaires afin d’améliorer la performance énergétique de leur logement. Et pour certains, la vente apparaît alors comme une alternative !
Quelle décote sur les passoires thermiques à la vente ?
Plutôt que de réaliser des travaux, certains propriétaires préfèrent vendre leur logement en l’état.
Ainsi, certains investisseurs trouvent un intérêt à acheter des logements classés F ou G afin de profiter d’une décote, généralement supérieure au prix des travaux. En effet, difficile pour les propriétaires de passoires thermiques de vendre au prix du marché ! On constate alors que leur prix de vente est en moyenne de 3,9% moins cher qu’un bien équivalent ayant une meilleure performance énergétique.
Par conséquent, le DPE est devenu un véritable critère de négociation pour les acquéreurs. Ils vont évaluer le coût de la rénovation énergétique avant de faire une offre.
Bon à savoir : Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de maisons individuelles et d’immeubles en monopropriété ont l’obligation de fournir un audit énergétique pour les biens classés F et G.
Passoire thermique à rénover : est-ce rentable ?
Réaliser un investissement locatif en achetant une passoire thermique peut s’avérer une opération rentable. En effet, pour inciter les Français à investir et rénover les logements, l’État a mis en place de nombreux dispositifs d’aides aux travaux, accessibles sous conditions.
Parmi ces aides pour les travaux de rénovation énergétique, on retrouve :
- MaPrimeRenov : cette prime d’État dédiée à la rénovation énergétique est accessible aux bailleurs personnes physiques. Elle est accordée en fonction des travaux envisagés et des ressources du propriétaire. Ainsi il est possible d’obtenir MaPrimeRenov pour des travaux dans 3 logements différents et dans la limite de 20 000 € sur cinq ans. À noter que cette aide est possible également pour les propriétaires occupants. Afin de vérifier l’éligibilité des travaux et le montant auquel vous pouvez prétendre, le site FranceRenov a mis en place un simulateur.
- Éco prêt à taux zéro : cumulable avec MaPrimeRenov, l’éco-PTZ est ouvert à tous les propriétaires sans condition de ressources. Le montant accordé peut atteindre 50 000 € selon les travaux de rénovation énergétique à réaliser dans le logement.
- Loc’Avantage : ce dispositif permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un financement de 28 000 € pour les rénovations lourdes et de 15 000 € pour les rénovations énergétiques. D’autre part, il ouvre le droit à une réduction d’impôt de 15% à 65% selon le montant du loyer. En effet, pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages, le propriétaire bailleur doit louer le logement en respectant un plafond de loyer et les conditions de ressources du locataire. En outre, une convention avec l’Anah (agence nationale de l’habitat) doit être signée pour acter l’engagement du bailleur de louer le logement aux conditions fixées par le dispositif.
Outre les aides à la rénovation, il est possible de créer un déficit foncier dès lors que le bailleur opte pour le régime d’imposition réel. Ce qui permet de déduire les charges et travaux des revenus fonciers, voire des revenus globaux. À noter que la déduction du déficit foncier est plafonnée à
10 700 €.
Conclusion : passoire thermique,
faut-il investir ?
En résumé, acheter un logement considéré comme passoire thermique, c’est-à-dire classé F ou G peut s’avérer rentable. En revanche, c’est un projet qui demande d’être préparé et anticipé. En effet, l’acheteur doit évaluer le montant des travaux de rénovation, étudier les possibilités de financements et aides auxquelles il peut prétendre.
N’hésitez donc pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier qui vous aideront dans votre projet d’achat, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif !
