Lorsqu’un accord en vue d’une vente est conclu entre le propriétaire d’un bien immobilier et le futur acquéreur de ce dernier, un compromis formalise cette entente préalable. Suite à la signature de ce document, c’est le notaire qui s’occupera de toutes les formalités légales inhérentes à la vente d’un bien immobilier. Cette vente sera véritablement finalisée lors de la signature de l’acte définitif. Cette dernière intervient en moyenne 3 mois après la signature du compromis. Le compromis de vente est donc un document engageant et officiel, il formalise l’accord et détermine précisément les conditions de la vente. Il est fortement recommandé de signer ce compromis devant notaire, pour éviter toute erreur. Et certaines clauses en particulier méritent d’être regardées de près avant toute signature.
Les diagnostics techniques à annexer au compromis
Le vendeur a l’obligation de faire réaliser un ensemble de contrôles et de vérifications par un diagnostiqueur agréé : performances énergétiques, gaz, électricité, plomb, termites, amiante, état des risques et pollution… S’il s’agit d’un bien en copropriété, le vendeur doit aussi communiquer la superficie loi Carrez. Ces documents ont un caractère informatif pour le futur acquéreur, ils seront annexés au compromis. Côté acheteur, il est important de bien les lire pour connaître tous les éléments techniques liés au bien et à son environnement.
Le dépôt de garantie : recommandé mais non obligatoire
À la signature du compromis, il est de coutume que le futur acquéreur verse environ 10 % du montant total du bien. Cette somme d’argent est conservée chez le notaire jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Il s’agit d’une certaine garantie pour le vendeur de la solvabilité de l’acquéreur, mais aussi d’une forme de dédommagement si l’acquéreur venait à se désister sans motif recevable après le délai légal de rétractation. Dans ce cas, cette somme est reversée intégralement au vendeur.
La définition du délai de rétractation : une obligation légale
Un compromis de vente ne devient définitif qu’au terme d’un délai légal de 10 jours. Ce délai a été fixé par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), il permet au futur acquéreur de se rétracter sans fournir de motif. Il récupérera alors son dépôt de garantie. L’acheteur qui se rétracte doit formuler cette décision dans un courrier recommandé avec avis de réception à destination du notaire, du propriétaire, ou de l’agent immobilier si le compromis a été établi avec ce dernier.
La condition suspensive d’obtention du crédit immobilier
Point crucial, cette clause protège le futur acquéreur au cas où sa demande de crédit immobilier serait refusée. Dans cette situation, il récupère alors l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) versée. Les détails du financement y sont développés : apport personnel, montant du crédit demandé, durée, taux d’intérêt. En effet, si l’achat d’un bien immobilier est conditionné par l’obtention d’un prêt, ce qui est le cas de la grande majorité des transactions immobilières, cette clause est obligatoire (article L313-40 du Code de la consommation).
Des clauses spécifiques peuvent être ajoutées au compromis de vente, il convient alors d’être attentif sur leur raison d’être. Par nature, elles ne sont pas obligatoires, mais si les deux parties signent ce document, elles seront alors légalement applicables.
