En matière d’investissement locatif, le choix entre un bien ancien ou neuf reste une question centrale. Mais à partir de janvier 2025, le contexte fiscal évolue fortement, en particulier pour les investisseurs en Outre-mer. Le dispositif Pinel a pris fin. À sa place, le crédit d’impôt Outre-mer devient un levier incontournable pour investir dans le neuf et louer efficacement dans les départements et territoires ultramarins.
Investir dans le neuf en Outre-mer : un avantage fiscal de premier plan
Investir dans un logement neuf présente de nombreux atouts : conformité aux dernières normes environnementales, faible entretien pendant les premières années, garanties constructeur (biennale et décennale), frais de notaire réduits (2 à 3 %). Mais en 2025, c’est surtout l’environnement fiscal en Outre-mer qui donne tout son intérêt à ce type d’investissement.
Le crédit d’impôt Outre-mer (articles 244 quater W et 217 undecies du CGI)
Les investissements locatifs réalisés dans le neuf peuvent ouvrir droit à un crédit d’impôt particulièrement incitatif :
- Jusqu’à 35 % du montant HT de l’investissement pour les sociétés à l’impôt sur les sociétés ;
- Jusqu’à 38,25 % pour les exploitants individuels en BIC réel, notamment pour la location meublée de tourisme classée ;
- Le crédit d’impôt est remboursable si son montant excède l’impôt dû ;
- Il peut être déclenché par étapes, en fonction de l’avancement du chantier : 70 % à l’achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d’eau, 10 % à l’achèvement.
Les logements doivent être destinés à la location nue à titre de résidence principale ou à la location meublée de tourisme classée, sous respect des conditions définies par le Code du tourisme.
Des abattements supplémentaires dans le secteur du tourisme
La location meublée de tourisme classée permet également de bénéficier de :
- 80 % d’abattement sur les bénéfices imposables (plafonné à 300 000 €),
- 80 % de réduction sur la base de la taxe foncière,
- 100 % d’exonération de CFE (plafonnée à 150 000 €).
Ces avantages renforcent encore la rentabilité nette des projets touristiques en Outre-mer.
TVA à taux réduit possible
Si l’activité inclut au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes — accueil, linge, ménage, petit-déjeuner — elle peut être soumise à la TVA au taux réduit de 2,1 %, avec possibilité de récupérer la TVA sur les travaux et achats.
Investir dans l’ancien : du potentiel avec les bons leviers fiscaux
Acheter dans l’ancien permet d’accéder à une offre plus large de biens, souvent situés en centre-ville ou dans des quartiers bien établis. Le prix d’acquisition est généralement plus abordable que dans le neuf, et il est possible de valoriser fortement un bien par des travaux, avec à la clé une revente optimisée.
La loi Denormandie : un dispositif toujours actif en 2025
Le dispositif Denormandie reste en vigueur en 2025 pour les investissements dans l’ancien avec travaux. Il s’adresse aux investisseurs achetant un bien à rénover dans une zone éligible, sous conditions :
- Réalisation de travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération ;
- Mise en location du bien rénové à usage de résidence principale ;
- Respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire.
En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à la durée de l’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans).
Autres leviers dans l’ancien : déficit foncier et statut LMNP
L’investissement dans l’ancien permet également :
- D’imputer les travaux d’entretien ou de rénovation dans le cadre du déficit foncier, jusqu’à 10 700 € sur le revenu global ;
- D’opter pour la location meublée non professionnelle (LMNP), permettant d’amortir le bien et les équipements, réduisant ainsi fortement l’imposition sur les loyers.
À prendre en compte
Investir dans l’ancien implique aussi certaines contraintes :
- Des frais de notaire plus élevés (environ 8 %),
- Des travaux à anticiper pour respecter les nouvelles obligations liées à la loi Climat,
- Des charges de copropriété souvent plus importantes.
Comment choisir entre neuf et ancien ?
Il n’y a pas de réponse unique. Votre choix dépendra :
- De vos objectifs patrimoniaux et fiscaux,
- De votre capacité à porter ou non des travaux,
- Du type de bien recherché,
- Et bien sûr, de l’emplacement, qui reste un critère déterminant pour la rentabilité.
Le neuf en Outre-mer avec crédit d’impôt est particulièrement adapté aux investisseurs recherchant un cadre fiscal puissant, un bien récent et peu de gestion technique.
L’ancien avec travaux, quant à lui, peut offrir une rentabilité supérieure, à condition d’optimiser les leviers fiscaux comme le Denormandie, le déficit foncier ou le LMNP.
En conclusion
Depuis 2025, les dispositifs d’investissement locatif ont changé de visage. La fin du Pinel marque une nouvelle ère pour les investisseurs, notamment dans les DOM.
Avec le crédit d’impôt Outre-mer dans le neuf et le dispositif Denormandie dans l’ancien, il est toujours possible de conjuguer stratégie patrimoniale et avantage fiscal. Reste à choisir la formule la plus adaptée à votre projet, en fonction de votre profil et des dynamiques locales du marché locatif.
