L’investissement immobilier en outre-mer bénéficie d’un environnement fiscal particulièrement attractif, conçu pour stimuler la construction de logements et accompagner le développement économique local. Parmi les dispositifs existants, le crédit d’impôt pour l’investissement en outre-mer, prévu aux articles 217 undecies et 244 quater W du Code général des impôts, se distingue par sa portée et son efficacité.
Focus sur un dispositif clé, applicable en Martinique et en Guadeloupe, qui continue d’offrir des opportunités concrètes pour les investisseurs comme pour les acteurs du logement neuf.
Un dispositif fiscal au service de l’investissement et du développement local
Le crédit d’impôt en outre-mer a pour objectif d’encourager les entreprises à investir dans la construction ou l’acquisition de logements neufs destinés à la location nue à usage de résidence principale. Il s’adresse aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) exerçant leur activité dans un département d’outre-mer.
Les opérations éligibles concernent :
- L’acquisition ou la construction d’un logement neuf ;
- La souscription au capital d’une société qui réalise l’investissement immobilier ;
- Les biens destinés exclusivement à la location à des particuliers n’appartenant pas au foyer fiscal des associés.
Ce dispositif participe activement à la production de logements dans les territoires ultramarins, tout en offrant aux entreprises un avantage fiscal significatif.
Les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du crédit d’impôt, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Localisation : le bien doit être situé dans le département d’outre-mer où l’entreprise exerce son activité.
- Durée de location : le logement doit être loué pour une période minimale de cinq ans à compter de la mise en location.
- Nature du bien : il doit s’agir d’un logement neuf destiné à être la résidence principale du locataire.
- Plafond de prix : le montant de l’investissement est pris en compte dans la limite de 3 295 € HT par mètre carré de surface habitable.
- Plafond de loyer : pour les baux conclus en 2025, le loyer annuel est limité à 207 € HT/m², terrasses couvertes incluses dans la limite de 14 m².
En outre, si le montant total de l’investissement dépasse 1 million d’euros TTC, un agrément préalable de la DGFIP doit être sollicité avant le lancement du projet.
Le calcul et le taux du crédit d’impôt
Les entreprises peuvent choisir entre deux régimes d’avantage fiscal :
- La déduction du prix de revient HT de l’investissement de la base imposable à l’impôt sur les sociétés (article 217 undecies du CGI) ;
- Ou, sur option, le crédit d’impôt (article 244 quater W du CGI).
Le taux du crédit d’impôt applicable en Martinique et en Guadeloupe est fixé à 35 % du montant HT plafonné pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 millions d’euros.
Lorsque le crédit d’impôt excède l’impôt dû, l’excédent est remboursé par l’État, garantissant une réelle efficacité financière du dispositif.
Le crédit d’impôt est versé par étapes selon l’avancement du chantier :
- 70 % à l’achèvement des fondations ;
- 20 % à la mise hors d’eau ;
- 10 % à la livraison du bien.
Ces fractions peuvent être cumulées au titre d’un même exercice, selon la progression des travaux.
Les plafonds de ressources du locataire (baux conclus en 2025)
| Composition du foyer du locataire | Plafond annuel de ressources |
|---|---|
| Personne seule | 37 731 € |
| Couple | 69 773 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 73 808 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 77 845 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 83 236 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 88 629 € |
| Majoration par personne à charge à partir de la cinquième | + 5 669 € |
Ces plafonds garantissent une adéquation entre le niveau de loyer et la capacité financière des ménages, tout en assurant la vocation sociale du dispositif.
Un outil de relance du logement neuf et un levier de rentabilité
Le crédit d’impôt outre-mer s’impose aujourd’hui comme un instrument stratégique pour soutenir la construction et dynamiser le marché immobilier dans les départements ultramarins.
En parallèle de dispositifs métropolitains tels que Pinel, LMNP ou SCPI, il présente l’avantage d’offrir une réduction directe et remboursable, indépendante du niveau d’imposition de l’investisseur.
Pour les entreprises, il constitue un moyen efficace de diversifier leurs placements, tout en participant au développement économique local. Pour les territoires, il contribue à l’offre de logements accessibles, indispensables à la stabilité du marché locatif.
Conclusion – Des opportunités encore ouvertes en 2025
En Martinique comme en Guadeloupe, plusieurs programmes immobiliers neufs demeurent éligibles au crédit d’impôt outre-mer en 2025.
Ce dispositif, alliant avantage fiscal et impact territorial positif, représente une occasion unique de conjuguer performance financière et engagement local.
Certaines opérations de logements neufs peuvent encore bénéficier de ces conditions préférentielles cette année. Ne ratez pas les dernières opportunités pour investir dans un projet éligible.
Pour connaître les programmes disponibles et valider l’éligibilité de votre investissement, rapprochez vous dès aujourd’hui de l’un de nos conseillers Guy Hoquet Antilles au 0980 800 846 (prix d’un appel local). Nos équipes vous accompagneront dans votre étude fiscale et patrimoniale, afin de concrétiser votre projet immobilier dans les meilleures conditions.
