Vous allez signer un compromis de vente pour votre maison ? Soyez particulièrement attentif aux conditions suspensives. Elles stipulent qu’en des cas particuliers, la vente peut être suspendue, voire annulée avant la signature définitive (cf. Code civil, article 1304). Avant de vendre votre maison, il vaut mieux connaître parfaitement les conditions suspensives dans votre compromis de vente. Faisons le point.
Comment sont formulées les conditions suspensives du compromis de vente ?
Dans les derniers instants de votre transaction, il y a deux étapes impossibles à éviter :
- La signature de l’avant-contrat de vente. Cela peut être un compromis de vente ou une promesse de vente.
- La signature de l’acte définitif, 3 ou 4 mois plus tard. Il faut absolument le signer en présence d’un notaire. Il faut également que les conditions prévues dans l’avant-contrat soient toutes réunies.
Les conditions suspensives dans le compromis de vente doivent être réalisées. Autrement, vous subissez « l’anéantissement » de la vente, selon le jargon notarial. Ces conditions se négocient dès l’offre d’achat formulée par l’acheteur. Elles sont formalisées lors de la signature du compromis.
Attention à ce que les conditions soient clairement et précisément formulées. Une erreur peut mener à une mauvaise interprétation. Dans ce cas, vous risquez de devoir renoncer à vendre.
Il y a toujours une condition suspensive intégrée de base, celle en cas de refus de prêt immobilier. À part cela, vous pouvez techniquement en ajouter autant que vous le voulez. Il suffit que l’acheteur soit d’accord, et que ce qui est stipulé n’ait rien d’illégal.
Condition suspensive en cas de refus de crédit immobilier
Cette clause suspensive du compromis de vente est obligatoire et inscrite de base. Le principe est simple. Votre acheteur doit souscrire un crédit immobilier pour pouvoir financer son achat ? Si la banque ne le lui accorde pas, alors il ne peut pas acheter. Dans ce cas, la transaction est annulée.
Évidemment, une grosse incertitude plane sur l’obtention ou non du crédit immobilier. C’est pourquoi cette clause requiert des conditions d’application strictes :
- L’acheteur dispose d’un délai pour obtenir son prêt. Généralement, entre 45 et 60 jours, le temps qu’il fasse les démarches de demande de prêt.
- La clause doit indiquer la somme empruntée, le taux maximal acceptable et la durée de remboursement.
- Pour que cette condition s’applique, l’acquéreur doit montrer au notaire au moins deux courriers de refus par la banque.
Un acheteur n’ayant pas besoin de demander un crédit immobilier doit préciser qu’il renonce à cette condition suspensive.
Autres conditions suspensives courantes
Outre la clause obligatoire en cas de refus de prêt immobilier, on trouve fréquemment deux autres conditions suspensives dans un compromis de vente :
- La clause suspensive assujettie à la vente d’un autre bien immobilier. L’acheteur souhaite vendre un bien immobilier lui appartenant, puis, avec le fruit de la vente, il compte acheter votre maison. Le souci avec cette clause, c’est que si l’acheteur ne trouve pas preneur pour son bien, votre vente n’a pas lieu !
- La clause suspensive de réalisation de travaux. Votre maison nécessite des réparations ou une rénovation ? Cette clause précise que vous devez vous en occuper avant de pouvoir signer l’acte définitif. Il faut mentionner la nature des travaux.
Il est possible d’avoir d’autres conditions suspensives dans un compromis de vente. Elles dépendent de la situation. Par exemple, une clause concernant :
- La renonciation de la commune à son droit de préemption, le cas échéant ;
- L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique ;
- La levée d’hypothèque ;
- Le dédit, qui permet à chacun de se rétracter sans avoir à se justifier ;
- L’obtention d’un permis de construire, pour un terrain ;
- Le changement de destination du logement (par exemple, pour en faire un local professionnel).
Les conditions suspensives du compromis de vente ne sont pas qu’un détail. Mal pensées et/ou mal formulées, elles peuvent bloquer votre vente. Pour ne pas manquer quelque chose, il vaut mieux être accompagné par un agent immobilier.
