Un investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, percevoir des revenus complémentaires, préparer sa retraite, mais aussi optimiser sa fiscalité grâce au mécanisme du déficit foncier. En effet, ce dispositif permet de diminuer l’impact de l’impôt sur vos revenus locatifs. Alors comment fonctionne le déficit foncier et quels sont les avantages ?
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Un déficit foncier est créé dès lors que les charges déductibles liées à un investissement locatif sont supérieures aux recettes. Ainsi, ce déficit vient en déduction de vos revenus globaux (fonciers, salaires, pensions de retraite…), ce qui permet de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu.
Ainsi, il est possible de déduire jusqu’à 10 700 € par an de déficit foncier. D’autant que ce mécanisme échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Autrement dit, il est possible de cumuler un déficit foncier avec un autre dispositif fiscal comme la loi Pinel par exemple.
Par ailleurs, l’excédent est reportable sur les années suivantes :
- Pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus (hors intérêt d’emprunt)
- Pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
En revanche, seules les charges déductibles sont reportables sur le revenu global. La fraction correspondante aux intérêts d’emprunt est uniquement déductible des revenus fonciers pendant 10 ans.
Bon à savoir : Afin d’inciter les bailleurs à rénover leurs logements classés F ou G par le DPE (diagnostic de performance énergétique), le gouvernement a voté pour un doublement du plafond du déficit foncier. Par conséquent, à partir du 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2025, tous les travaux de rénovations énergétiques éligibles peuvent être déduits jusqu’à 21 400 € en lieu et place de 10 700 €.
Quelles sont les conditions à respecter pour déduire un déficit foncier ?
Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, trois conditions sont à respecter, à savoir :
- Opter pour le régime réel : contrairement au micro foncier, le régime réel permet de déduire les charges liées au logement loué ainsi que les intérêts d’emprunt. Cette option s’applique automatiquement dès lors que les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €. En revanche, rien n’interdit de choisir le régime réel si vos recettes locatives sont inférieures à 15 000 €. Dans ce cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans.
- Le bien doit être loué en logement vide pendant 3 ans après avoir déclaré le déficit foncier.
- Le bien est exclusivement à usage d’habitation.
Bon à savoir : Les revenus locatifs perçus sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux et non comme des revenus fonciers. Cependant, il est possible en optant pour le régime réel de déduire un déficit BIC de ses revenus globaux également.
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Les charges déductibles des revenus fonciers sont régies par l’article 31 du Code général des impôts et comprennent entre autres :
- Les frais de gestion et d’administration.
- Les primes d’assurances : propriétaire non-occupant, assurance loyers impayés… Les dépenses de réparation et d’amélioration
- Les charges non récupérées auprès du locataire à son départ du logement.
- Les frais de procédure ou d’un sinistre intervenu dans l’immeuble
- Les indemnités d’éviction ou de relogement du locataire.
- La taxe foncière hors ordures ménagères
- Les charges de copropriété.
- Les intérêts d’emprunt et les frais comme l’assurance emprunteur.
En revanche, ne sont pas déductibles les dépenses de construction, d’agrandissement ainsi que les dépenses locatives payées par le locataire.
En résumé, un déficit foncier est un mécanisme avantageux permettant d’optimiser sa fiscalité tout en échappant au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. Par conséquent, un propriétaire bailleur peut cumuler un déficit foncier avec des crédits d’impôt comme les frais de garde ou encore des dispositifs de défiscalisation immobilière ou mobilière.
