Si vous êtes tenté de vous affranchir des contraintes administratives liées à la location, sachez que c’est une mauvaise idée. En effet, louer son logement sans bail de location représente des risques, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Suivez-nous, on vous explique pourquoi.
Louer sans bail de location : que dit la loi ?
Bien que la loi du 6 juillet 1989 exige un contrat de location écrit, le bail verbal peut s’avérer suffisant pour louer un logement.
En effet, lors de litige, la justice reconnait la validité d’un bail verbal. Pour cela, elle se base sur plusieurs éléments :
- Le consentement mutuel sur le logement loué entre propriétaire et locataire,
- La preuve de paiement mensuel du loyer et des charges,
- Les éventuelles quittances de loyer fournies par le bailleur,
- Les contrats d’électricité, eau, téléphone, taxe d’habitation…
En théorie, la réglementation d’un bail de location s’applique donc même en l’absence de contrat. Ce qui implique donc que le propriétaire et le locataire ont les mêmes droits que dans un bail écrit.
Cependant, nous allons voir que la réalité n’est pas si simple. En cas de conflit, faire valoir ses droits sans un bail de location peut s’avérer plus compliqué.
Info :
La justice ne sanctionne pas l’absence de contrat de location écrit. En revanche, si vous ne remettez pas les diagnostics obligatoires vous vous exposez à des sanctions.
Bail verbal : quels sont les risques pour le propriétaire ?
Nous l’avons vu, le bail verbal est censé offrir les mêmes droits qu’un bail écrit. Toutefois, vous ne disposez d’aucune preuve concernant les éléments de base tels que la date de prise d’effet du bail, le montant du loyer et des charges, le dépôt de garantie, les conditions de résiliation du bail ou encore les clauses résolutoires.
Cette absence de bail écrit entraîne donc les conséquences suivantes :
- La révision du loyer : Conformément à la réglementation, vous pouvez augmenter le loyer chaque année à la date d’anniversaire du bail selon l’indice IRL (indice de référence des loyers). Sans bail écrit, vous n’avez pas l’indice de base pour réviser le loyer et par conséquent le locataire peut très bien refuser l’augmentation légale que vous lui appliquez.
- La Garantie des loyers impayés (GLI) : Sans bail, vous ne pouvez pas souscrire d’assurance loyers impayés. Impossible donc de vous protéger en cas de défaillance du locataire. En cas de litige, vous allez devoir apporter la preuve de la dette et que le locataire habite bien votre logement. La procédure du recouvrement risque de devenir un vrai parcours du combattant dès lors que vous avez loué sans bail de location.
- Le dépôt de garantie : Sans bail, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. D’autre part, il sera plus difficile à l’obtenir à l’entrée dans les lieux.
- Défaut de clause résolutoire : Vous ne pouvez pas demander la résiliation du bail pour clauses résolutoires c’est-à-dire en cas d’impayés de loyers, de défaut d’assurance habitation, de non-versement du dépôt de garantie…
En revanche, vous pouvez donner congé pour reprendre ou vendre votre logement en respectant la réglementation et en prévenant votre locataire 6 mois avant.
Comme vous le constatez les droits du propriétaire sont plus fragiles qu’avec un bail de location écrit.
Est-il possible de régulariser un bail verbal ?
Si vous avez fait l’impasse sur le bail écrit, vous pouvez toujours régulariser la situation à n’importe quel moment et établir un contrat conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, vous établissez un contrat de location en bonne et due forme comportant les mentions obligatoires et les conditions du bail (le montant du loyer et des charges, les modalités de révision, la clause résolutoire, la durée… Concernant la date de prise d’effet, vous pouvez indiquer soit la date d’établissement du contrat soit la date d’entrée dans les lieux.
Toutefois, afin d’éviter toutes déconvenues et vous affranchir des démarches administratives liées à la gestion locative, le plus judicieux reste de faire appel à des professionnels de l’immobilier. Vous êtes ainsi assuré que la location et la gestion de votre bien seront réalisées dans le respect des réglementations.
