Lorsque vous partez en quête d’un bien immobilier à acquérir, vous êtes confronté à deux possibilités : acheter un logement ancien, déjà existant, ou privilégier une construction neuve, dont les travaux ne sont pas encore achevés.
Choisir d’investir dans un programme immobilier neuf revêt de multiples avantages, aussi bien en termes de confort que de garanties. Mais pour autant, acheter sur plan n’a pas que des bons côtés, notamment parce que les délais d’aménagement sont plus longs – et que vous manquez de visibilité sur le résultat. Au final, est-ce une bonne idée de préférer un bien fraîchement sorti de terre ?
Acheter en VEFA, ça veut dire quoi ?
Acquérir un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ou « sur plan », consiste à devenir propriétaire d’un bien immobilier en cours de construction ou dont les travaux d’édification n’ont pas encore commencé.
Lorsque vous choisissez d’acheter un appartement dans un programme immobilier neuf, le promoteur s’engage à vous réserver le lot désiré en échange du versement d’un acompte (voir la sous-partie suivante). Vous avez alors 10 jours pour changer d’avis et revenir sur votre décision.
Le prix de vente proposé (qui peut être définitif ou prévisionnel) inclut d’ores et déjà la TVA de 8,5 % qui frappe tous les logements neufs.
Préparer son achat immobilier dans le neuf n’est pas bien différent de ce qu’il se passe avec un bien ancien. Il existe toutefois une différence majeure : vous ne pourrez pas visiter un logement qui n’existe pas encore !
L’échelonnement des paiements
Lorsque vous investissez dans un logement en VEFA, le paiement se déroule d’une manière particulière.
En effet, les versements pour votre programme immobilier neuf vont s’échelonner dans le temps. Au lieu de débloquer les fonds en une seule fois après la signature de l’acte de vente, le notaire va les injecter progressivement, au gré de l’avancement des travaux.
Le calendrier des versements s’établit comme suit :
- Un acompte de 5 % lors de la signature du contrat de réservation (si les délais prévus pour l’achèvement des travaux sont d’une année ; l’acompte est de 2 % si les délais sont plus élevés),
- 35 % maximum du montant total lors de l’achèvement des fondations,
- 70 % maximum du montant total lors de la mise hors d’eau (pose de la toiture),
- 95 % maximum à l’achèvement des travaux,
- 100 % lors de la remise des clés.
Bien sûr, ce sont des maxima : le promoteur peut vous demander moins à chaque étape (mais il faudra tout de même verser le solde à la livraison).
Toutefois, cet échelonnement singulier ne change rien au mode d’évaluation de votre budget d’acquisition.
Pourquoi est-il intéressant d’investir dans un programme immobilier neuf ?
Voici quelques avantages qu’il y a à opter pour l’acquisition d’un appartement dans un programme immobilier neuf.
Un logement (presque) sur-mesure
Par définition, un achat sur plan consiste à acquérir un logement qui n’existe pas encore dans les faits – ou qui est en train d’être construit.
De sorte que vous avez l’occasion de modifier l’intérieur et d’en faire un logement réellement sur-mesure (à condition d’avoir le budget nécessaire, en sus du prix d’achat) : à partir du plan, vous pouvez réorganiser les pièces, ajouter des rangements, agrandir la salle de bain, retirer un mur, etc.
Le promoteur vous proposera généralement de choisir vos finitions – à vos frais. Ainsi, il sera possible de demander à modifier les revêtements des murs et des sols, d’installer des équipements à votre goût (le meuble vasque et le miroir dans la salle de bain, des volets roulants électriques…), et bien d’autres choses encore.
Des frais réduits par rapport à l’ancien
Le fait d’investir dans un programme immobilier neuf vous permet effectivement de bénéficier de frais et de dépenses réduits.
- Des dépenses énergétiques moindres, du fait de normes thermiques plus récentes et d’un meilleur diagnostic de performance énergétique ;
- Des frais de notaire qui passent à 2 ou 3 % en moyenne (contre 8,5 % dans l’ancien) ;
- Des aides à la primo accession, notamment le PTZ (prêt à taux zéro), plus difficile à décrocher dans l’ancien ;
- Enfin, si vous désirez réaliser un investissement locatif dans un programme immobilier neuf, sachez que vous pourrez bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel Outre-Mer.
Des garanties pour votre programme immobilier neuf
Choisir la vente en VEFA, c’est aussi privilégier la sécurité. En effet, le promoteur est dans l’obligation de vous fournir un certain nombre de garanties :
- La garantie de parfait achèvement : réparation des défauts ou des malfaçons durant une année complète ;
- La garantie d’achèvement extrinsèque : une compagnie d’assurance se charge de faire achever les travaux en cas de désistement du promoteur ;
- La garantie décennale : réparation des défauts et/ou des malfaçons sur tous les éléments indissociables de la construction durant dix ans ;
- La garantie biennale de bon fonctionnement : réparation de tous les éléments dissociables de la construction sur une durée de deux ans.
Ces garanties vous permettront de dormir sur vos deux oreilles une fois le programme immobilier neuf achevé.
Quelques points à ne pas négliger
Pas question pour autant de négliger les petits inconvénients qui accompagnent l’achat d’un appartement dans un programme immobilier neuf.
D’abord, il y a les délais. Quand vous achetez dans l’ancien, vous êtes (quasiment) sûr d’entrer dans les lieux 3 à 4 mois après le compromis de vente, sauf souci majeur. Avec la vente en VEFA, le délai est généralement de 10 à 18 mois à partir de la signature du contrat de réservation. Sans compter les retards éventuels du promoteur.
Il y a également le prix d’achat, communément plus élevé dans le neuf que dans l’ancien puisqu’il faut y ajouter la TVA.
Enfin, il y a l’emplacement. Votre programme immobilier neuf a peu de chances de se situer précisément dans le quartier désiré. Vous n’aurez donc pas nécessairement le choix de la situation géographique.
En conclusion : les arguments sont plutôt en faveur de l’achat en VEFA d’un appartement dans un programme immobilier neuf. Mais la validité de cette décision dépend de plusieurs facteurs : vos besoins, votre budget, ainsi que les délais que vous vous êtes fixés pour emménager !
